桂城富豪心态：二手放盘只为玩玩！灯湖小学仅作保底
距离2020结束只剩8天，功夫多从炎炎夏日踩到凛凛寒冬，终于来到全佛山的宇宙中心——灯湖片区。
▲千灯湖实景
这里有全佛山第一所以千灯湖命名的公办小学——灯湖小学，也有封顶即将投用的灯湖中学，更有全佛山的顶豪住宅。
本篇主要集中在几个二手破3万+的楼盘，相信大家都能猜到哪几个，我们暂且将他们称为“千灯湖三豪”，功夫多连安保最严格的千灯湖壹号也看了哦！
01.
灯湖小学：灯湖片区第一所公办小学
创办于2014年的灯湖小学在一众家长眼中资历尚浅，但因周边被豪宅包围，生源家庭经济条件好，普遍认为会投入更多资金培养孩子，成绩不会差。
作为灯湖片区首间公办学校，63亩的占地面积，60班的教学规模，现代化的硬件设施比得上民办学校，老师的责任心也得到口口相传。
▲灯湖小学
不少家长十分关心首届毕业生成绩，有教育机构指出，五年级下学期末考，桂城街道前100名，灯湖小学比南海中心小学多。对此，家长们可作参考。
看过千灯湖二手房的人，多少都会被现实打击，功夫多看盘过程也遭遇曲折，毕竟动辄千万的房子，不是随随便便就会带你去看，得表现出足够的诚意和实力！
今天我们先从中海千灯湖壹号、中海万锦豪园、保利花园这几个讲起，全部3万+，没有小户型！
02.
中海千灯湖壹号：安保严格很神秘，居住密度有点高
中海的物业安保比较严格，导致中海千灯湖壹号一直比较神秘，就连正规的中介带看也无法自由出入，必须由业主申请并亲自带入。
功夫多当天从南门进入，所有快递件都放在闸口之外，任何不相干人等都无法靠近闸口一步，这点还是比较赞的，对得起豪宅盘的称号。
▲千灯湖壹号实景
这个盘目前挂牌均价约3.8万/㎡，为片区最高，主力户型为137㎡三房，还有186㎡和286㎡四房，整体总价约500-1300万。
小区楼栋为围合式布局，楼高40-44层，2梯2户或2梯3户，容积率为3.8，密度不低，但胜在楼间距大，南北最大间距约150米，东西最大间距约450米。
▲千灯湖壹号楼栋图
▲千灯湖壹号实景
园林面积不小，中部有泳池，绿化维护较好，走道比较宽阔，楼栋大门设计偏现代欧式。
▲千灯湖壹号园林实景
中介提到，靠近南海大道的几栋楼噪音大，买卖交易较少，当年有不少投资客入场，到现在还有不少毛坯次新房源在挂牌。
137㎡三房为“飞机户型”，中部为客餐厅，两翼为卧室，北次卧采光窗小，光线可能不足，该户型分布在南向临街楼栋，望花园的在北侧15、17栋。
▲千灯湖壹号137㎡户型
186㎡为四房，带入户花园，客餐厅南北对流，厨房出阳台可变储物间，也是集中在南侧临街一排楼栋。
▲千灯湖壹号186㎡户型
286㎡也是四房，一梯两户，集中分布在中间楼栋，双主套，北侧延伸出去是厨房、公卫、阳台，该空间可变性强，但出入动线偏长。
▲千灯湖壹号286㎡户型
中介解释，137㎡因有暗房，因此另外两个户型较受欢迎，“虽然总价相差甚远，但能考虑这里的人，不差这点钱，会追求更好更完美的。”
千灯湖壹号业主大多是年轻有为的中产和佛山的老牌富豪，还有不少从万锦豪园置换过来的，但他们大多并非为了灯湖小学，而是想靠近旁边的南海实验小学。
至于买卖双方心态，中介表示“业主心态不稳定，很多业主谈不了价格，有些放盘就是为了玩。”
▲千灯湖壹号实景
对于物业，就连中介也给满分，毕竟带看真的太难了，维护这么好，安保这么严格的小区物业费也仅仅是2.7元/月/㎡，并不比禅城某些楼盘高。
虽说是千灯湖顶豪，但南部临街商铺的业态还是相当亲民喧闹，因此也有业主不喜欢这里的环境而搬迁至其他地方。
▲千灯湖壹号南门临街商铺
03.
中海万锦豪园：距离地铁近，180㎡内只有三房
同样是中海千灯湖盘，建于2005年的万锦豪园年限相对较长，整体均价约3.5万/㎡，总价范围约475-780万。
万锦豪园当年定立地中海式奢华建筑风格，以凸显它的高档形象，2005年开卖均价约6000元/㎡，如今已翻了近6倍，今年价格变动更快。
楼下中介介绍，“今年疫情期，一位198㎡顶楼业主，920万成交了几天就毁约，赔了5%定金，后来再放出来980万，没过多久就卖掉了，远高于市场价十几万。”
▲万锦豪园实景
从位置来说，很多人认为万锦豪园更佳，其东北角就是千灯湖地铁站，西侧和南侧都是千灯湖公园，景观面比千灯湖壹号要大。
从社区规模来说，万锦豪园更大，容纳的户数更多，约有3150户，容积率仅为2.3，密度更低，居住舒适度较高。
▲万锦豪园小区实景
小区楼栋为点状式分布，自北往南分为6个小组团，中部为2梯2户，东西为2梯4户，楼层自北向南逐渐降低，中部棕榈街甚至有11层的错层复式。
▲万锦豪园小区平面图
户型方面，起步面积段为138㎡三房，集中在2梯4户的楼栋里，赠送17㎡超大入户花园，可改出个小书房，三个房间都有10㎡以上，客厅约40㎡，还有约10㎡阳台。
▲万锦豪园138㎡户型图
另一个代表户型是150㎡三房，空间布局跟138㎡相似，南北对流；面积段直到190㎡才有四房，到218㎡才有五房。
功夫多跟随中介看了两套房源，第一套是148㎡三房，总价446万，第二套是151㎡三房，总价530万绑定车位，整体还是方方正正，采光充足。
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▲万锦豪园第一套房源实景
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▲万锦豪园第二套房源实景
总体来说，万锦豪园的产品都是大三房、大四房为主，相同的面积段放在今天可以做出多一房空间。
在小区内部逛一圈，直观感受是园林真的很大，居住氛围也很浓厚，儿童康乐设施齐备，配套信孚幼儿园，临街商铺集中在北侧和南侧。
▲万锦豪园小区园林
▲万锦豪园小区幼儿园
▲万锦豪园临街商铺
问及其中一位相熟的业主，居住评价相当高，其表示未来想换到顶层复式，“我楼上邻居就是从同个小区置换过来的。”
▲万锦豪园小区实景
也有看过万锦豪园的人，认为其楼栋外立面相对老旧，遂放弃。看来，即便是顶豪，也有不尽人意的地方，毕竟每个人的追求始终不一样。
04.
保利花园：最近灯湖小学，总价门槛较低
接下来说说保利花园，分为三期开发，建设年份大约是2009年，其中二期受复式影响，挂牌价最高，达到3.8万/㎡，一三期均价约3万/㎡。
产品有40多平的小复式，起步总价175万就有，平层起步面积133㎡，总价390万，对比前两者，门槛相对低，也被称为豪宅中的“刚需”。
▲保利花园紧邻灯湖小学
保利花园一至三期沿锦园路自北向南排列，三期最靠近灯湖小学，小区南门跨出去就是学校北门，现实版的目送式教育，南门开着一排的教育机构门店。
▲保利花园三期紧邻灯湖小学
▲保利花园三期南门教育机构
三期东南侧有童帅国际幼儿园，叠加楼栋较新的因素，总体关注度较高，带看次数也是最多。
▲保利花园三期实景
解剖一、三期的布局，一期有18个楼栋，约容纳1289户，1梯2户或2梯3户，楼高7-25层，容积率只有2.2。
▲保利花园小区平面图
三期有16个楼栋，可容纳1380户，1梯2/3户或2梯3户，楼高8-18层，容积率也是2.2。
功夫多实地看了一期130㎡三房户型，总价约445万，南望小区园林，入户花园较大，接近10㎡，主卧赠送270观景露台，但栏杆已老旧，锈迹斑斑，需要翻新成本。
▲保利花园一期外立面
▲保利花园一期园林
▲保利花园一期房源
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▲保利花园一期房源
三期145㎡三房，总价约508万，房源还是毛坯状态，业主为投资客，最近才放盘，空间整体方正，带入户花园，客厅阳台连通卧室。
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▲保利花园三期房源
另一套也是三期的143㎡三房，总价约490万，也是毛坯状态，直望灯湖小学，空间方正实用，南北对流，没有太大硬伤。
▲保利花园三期房源
最后提两句创鸿水韵尚都，因为交投不太活跃，很少中介会推荐，但楼龄还是挺新的，挂牌均价也超过3万/㎡。
▲创鸿水韵尚都实景
考究它的户型，面积段以186-190㎡为主，186㎡有大入户花园、大阳台、大客厅，可改成四房，别墅区目前还有一手在售，入住率不高。
▲创鸿水韵尚都186㎡户型图
该盘主要问题是开发商的口碑，2015年的创鸿集团事件让民众对该开发商失去信心，南海大道的创鸿城也一度停工，最终被收购更名。
不过，也有人对该盘情有独钟。有一位购买了该盘二手房的业主表示，对比过中海两盘，认为创鸿楼龄不大，外立面好看，实用率高，业主放售的心态更真诚。
04.
总结：四房稀缺，业主姿态普遍较高
结合贝壳挂牌的数据统计，“千灯湖三豪”的三房挂牌数约30套，四房挂牌数约20套，千灯湖的四房非常稀缺。
有相关行内人士表示，今年疫情之后，保利花园四房下半年成交量非常多，几乎是每放一套就被秒杀，且价格涨至3.5-4.5万/㎡，幅度比三房要快。
佛山贝壳千灯湖商圈行情周报显示，在所有成交居室类型中，唯独四居室环比有上升趋势。
“千灯湖的四房是真正有价无货，疫情期间，有眼光的人已经果断出手了，有些人还想着能跌到底再买。”
在千灯湖从事5年的地产经纪表示，千灯湖的业主姿态比较高，也不急卖，想买进千灯湖的新业主反而一直觉得虚高。
▲保利花园实景
在地产经纪看来，若拿千灯湖的3-4万/㎡房价跟东莞相比，性价比相当高。“有产业支撑，银行总部加持，环境、医疗、教育资源好，源源不断有人愿意买，价格只会一山比一山高。”
而让功夫多更感慨的是，那些买入“三豪”的业主，更多是冲着南海实验小学等高质量民办学校，对灯湖小学学位也仅是保底心态。
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